不動産業の業績拡大

東京をはじめ首都圏の業績拡大コンサルティング ～ 賃貸不動産の運用リスクと空室改善対策・利益を上げる方法

　人口の集中が進む東京をはじめとする首都圏では、地方都市と比較して不動産の賃貸に関するニーズが強いです。しかし、専門性の高い地力を持っていながら伸び悩む不動産の賃貸管理会社は多数あります。

　賃貸管理会社が解決すべき課題は多岐にわたっており、課題解決の煩雑さや解決の糸口を見出せないことから、賃貸管理の新規獲得に手が回らないケースも多いです。こういった背景から、空室改善対策を導入する不動産の賃貸管理会社が増えています。

こちらでは賃貸不動産の運用リスクと空室改善対策・利益を上げるコツをご紹介します。

賃貸不動産会社が解決すべき賃貸運用のリスクとは

　業績拡大や管理獲得コンサルティングの導入によって解決が見込まれる課題は多数ありますが、その中でも優先度を上げて取り組むべき課題があります。

空室リスク

　どんなに良い物件でも入居者がいなければ賃貸収入はゼロなので、これは最大のリスクと言えます。総務省が発表している「平成30年度住宅・土地統計調査」によると、例えば2018年(＝平成30年)時点での東京の空き家率は10.4％です。また、同統計によると、日本全国の空き家のうち賃貸用の住宅が占める割合は50.9％と約半数に及んでいます。

　東京は日本の中でも唯一人口が増え続ける都市として予測されているものの、2018年11月に株式会社野村総合研究所が発表した「日本の不動産投資市場2018」によると、東京も2016年の年末以降は空室率が上昇しています。このため、東京でも不動産を賃貸運用する場合は、空室改善の施策をしっかりとしておく必要があります。

賃料の低下リスク

　日本では、基本的に新築不動産が好まれる傾向が強いため、築年数が経過していくと賃料も下げざるを得なくなるケースは多いです。平成30年7月に総務省統計局が発表した「借家家賃の経年変化について」によると、不動産の賃料は、築年数が1年経過するごとに0.6％～1.0％ずつ下がっています。

　また、日本では、相続税対策として賃貸アパートを建てて不動産運用を始める地主なども多く、賃貸不動産は増加傾向にあります。人口減少局面に入っている日本では、不動産の需給バランスが少しずつ崩れている背景もあり、特に郊外では、築年数の古い物件は、競争力の低下から賃料を下げざるを得ないケースも多いです。

出典：総務省統計局ホームページ 平成30年住宅・土地統計調査

「物件力・仲介力・スピード」が空室改善を実現する入居者獲得の鍵！

　賃貸不動産の運営には様々なリスクがありますが、この中でも空室リスクが最大のリスクと言えます。業績拡大や管理獲得コンサルティングの特徴は空室改善を実現するための施策です。

物件力の向上

　物件の立地や周辺環境などから、入居者のターゲットを設定し、ターゲットに合わせて物件の設備や内装デザインなどを選定します。

　このほか、SUUMOやLIFULL HOME’Sといったインターネットの不動産ポータルサイト対策も重要です。今の時代、賃貸住宅入居者の大半がインターネットや各不動産会社のアプリなどを使って物件を探しています。このため、バス・トイレ別など、ポータルサイトで重要視されている設備を物件に備えておくことで物件力を向上させます。

仲介営業力の向上

　仲介力とは、各物件をアピールする力と入居者に対するコンサルティング力のことです。物件をアピールするため、見栄えの良い写真を露出する、物件及び地域情報に関する詳しい知識を備えるなど、対策を徹底することが必要となります。また、スタッフ自身のコメントで各物件の魅力を伝えられるように準備することも重要です。

　コンサルティングの面では、入居者から引越しをする理由や叶えたい暮らしのイメージを引き出せるよう、ヒアリング力の向上を図ります。顧客目線に立ったヒアリングと良質な提案が、顧客が持つ不安解消につながり、成約率を高めます。

スピードの向上

　近年スマホアプリの利用により物件が決まるまでの期間が短く、退去物件のリフォームや募集の遅れが機会損失になります。このため、入居者募集の準備を整えるスピードや、情報掲載、営業対応などのスピードを上げていくことが空室改善の対策につながっていきます。このスピード向上に関しては、現場のスタッフの能力底上げとともに、業務フローを効率的なものへと改善していくことなどが重要です。


賃貸管理の安定的な利益を上げる方法

　好循環を生み出す安定的な賃貸管理収入を作りつつ、スポット案件の獲得数を増やすことも業績拡大コンサルティングの一環です。

希少な物件に重きを置きながら賃貸管理戸数を増やす

　賃貸管理の利益を上げる方法としては、“物件の管理戸数を増やす”このポイントが一番効果的です。とはいえ、管理獲得は簡単ではありません。管理獲得を進める上でまず取り組むべきことはターゲットとする物件、不動産賃貸オーナー様のリストを作ることです。

　ターゲットは、①空室が複数空いているか長期化している物件、②物件管理が行き届いていない物件、③自社にない物件です。こちらはインターネットでの募集情報や実際に現地を回って確認していく作業が必要になります。

　ターゲットが決まれば次はDM送付と訪問です。空室に困っている物件であれば“空室対策の事例”や“入居率の実績”、管理サービスが行き届いていなければ、“自社の管理サービスの紹介“などを情報提供します。DM送付後に家主訪問を行うことが良いのですが、地元で近くのオーナー様であればDM持参で訪問して、それを渡してくる方法でも構いません。

　この時に、ライバルの不動産会社と比べて、自社が優れている点や実績などを伝えるようにします。すぐに成果が出なくても、定期的に顔を出し、情報提供を通じて信用を得ることが大事です。

　情報力で差をつけるため、また定期訪問のきっかけづくりとして“賃貸経営TIMES”は有効なツールになります。

工事の受注数を増やす

　物件の魅力を維持していく上では、部屋のリフォームや設備のバリューアップのほか、外壁の修繕など様々な工事をする必要があります。常日頃からオーナー様と信頼関係を構築することにより、このようなスポット工事の受注確率を引き上げることが可能です。

　入居率が高ければ、オーナー様からの信頼を得やすくなる上、オーナー様自身もスポット工事に多くの資金を投入できるようになるなど、好循環を生み出すことが可能となります。

 

BSコンサルティング株式会社は東京で業績拡大、管理獲得コンサルティングとしての実績が多数あります

　賃貸不動産会社は数多くありますが、もともと力はあっても組織的な問題や非効率な業務フローなどが足かせとなり、本来のパフォーマンスを発揮できていない会社は多いです。

　BSコンサルティング株式会社は、東京や埼玉など首都圏で賃貸不動産の業績拡大と管理獲得コンサルティングとして多数の実績を持っています。また、クライアント企業様の成長フェーズに合わせたコンサルティングを特徴としており、「ここまで細かく面倒を見てくれる会社は他にない」など、非常にきめ細かな対応が多くのクライアント様に評価されています。

　成長の伸び悩みや新規の管理獲得に課題を抱えている賃貸不動産会社様は、ぜひ一度BSコンサルティング株式会社にご相談ください。